Unternehmensverpachtung

Wird ein Unternehmen verpachtet und sollen in diesem Zusammenhang Überraschungen aus steuerlicher Sicht für den Verpächter vermieden werden, muss beim Verpächter die Absicht bestehen, das Unternehmen nach Ablauf der Pacht wieder selbst (oder durch Übergabe an nahe Angehörige) fortzuführen. Denn nur im Falle einer vorübergehenden Verpachtung des Betriebes, kommt es zu keiner Besteuerung der Stillen Reserven (= Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert des Gebäudes), die insbesondere bei Gastronomie- und Hotelleriebetrieben aufgrund des hohen Gebäudewertes beträchtlich sein kann.

Bei einer vorübergehenden Verpachtung stellen die Einnahmen aus der Betriebsverpachtung weiterhin Einkünfte aus Gewerbebetrieb dar. Die Einkünfte sind daher im Rahmen einer steuerlichen Gewinnermittlung zu ermitteln. Der Verpächter kann von den Pachteinnahmen weiterhin die betrieblichen Abschreibungen (bei Gebäuden 2,5%), die Zinsen für Kredite und sonstige Kosten abziehen und auch den Gewinnfreibetrag geltend machen. Die in den Wirtschaftsgütern (vor allem im Gebäude) enthaltenen stillen Reserven bleiben grundsätzlich von der Besteuerung außer Ansatz.

Unterstellt die Finanzverwaltung hingegen eine Betriebsaufgabe im Zusammenhang mit einer Verpachtung, werden die stillen Reserven eines Unternehmens aufgedeckt. Der Steuerpflichtige muss den Differenzbetrag zwischen dem Buchwert und dem Wiederverkaufswert des Gebäudes in der Steuererklärung ausweisen (grundsätzlich besteuert mit 30% Immobilienertragsteuer). Die Wertsteigerung des Grund & Bodens bleibt hingegen steuerfrei. Die Finanzverwaltung knüpft an die Betriebsverpachtung strenge Erfordernisse. Wichtig ist vor allem, dass alle wesentlichen Teile des Betriebsvermögens verpachtet werden, aber weiterhin im Eigentum des Verpächters bleiben. Anhand des Pachtvertrages muss ersichtlich sein, dass der Verpächter nach Ablauf der Pacht den Betrieb wieder auf eigene Rechnung und Gefahr betreiben kann. Indizien, die die Finanzverwaltung veranlassen, eine Betriebsaufgabe zu unterstellen, sind beispielsweise: lange oder auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Pachtverträge mit beiderseitigem Kündigungsausschluss, das Zurücklegen der Gewerbeberechtigung bzw. das Löschen der Firma im Firmenbuch, das Ansuchen um die Zuerkennung einer Pension durch den Verpächter etc.

LBG-Empfehlung: Mit einer Unternehmensverpachtung können beträchtliche steuerrechtlich nachteilige Konsequenzen verbunden sein, wenn die Finanz im Zusammenhang mit der Verpachtung eine Betriebsaufgabe unterstellt. Es empfiehlt sich daher, die Vereinbarungen zwischen Verpächter und Pächter sowie die Ausgestaltung des Pachtvertrages hinsichtlich der Abgrenzungskriterien Unternehmensverpachtung vs. Betriebsaufgabe besonders sorgfältig zu prüfen.